2021年6月21日，我國(guó)首批9單公募REITs項(xiàng)目在滬深交易所正式上市，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式落地，為這一創(chuàng)新金融工具的蓬勃發(fā)展按下了啟動(dòng)鍵。在隨后的四年時(shí)間里，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)逐步建立并完善了發(fā)行、交易、擴(kuò)募等流程與機(jī)制。在總市值突破2000億元“大關(guān)”的同時(shí)，底層資產(chǎn)也迎來(lái)進(jìn)一步豐富，為吸引更多社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了重要支持。

三大維度躍升　四年實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，同時(shí)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs試點(diǎn)的正式起步。隨后的2021年1月，上交所和深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務(wù)配套規(guī)則，明確了相關(guān)業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。

自2024年以來(lái)，公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。2024年7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡(jiǎn)稱“常態(tài)化發(fā)行通知”），標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)正式邁入常態(tài)化階段。

相比2021年首批正式上市的9單公募REITs，四年時(shí)間里，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模明顯提升，這一創(chuàng)新金融工具已經(jīng)從試點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為我國(guó)資本市場(chǎng)的重要組成部分。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日記者發(fā)稿，我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共66只，總市值約為2045.58億元，正式突破2000億元“大關(guān)”。其中，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT最新市值超百億元，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT總市值近百億元。此外，中信建投國(guó)家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT等7只公募REITs的最新市值達(dá)到了50億元以上。

“四年來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)制度體系、市場(chǎng)韌性和生態(tài)功能三大維度的躍升。”南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從試點(diǎn)探索到形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局，36只產(chǎn)品覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新能源等7大類資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模超千億元，制度規(guī)則覆蓋發(fā)行、交易、信披全鏈條，制度體系不斷完善。

“REITs作為權(quán)益性工具，在有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道、增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效方面發(fā)揮了重大作用。”博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，近年來(lái)，REITs市場(chǎng)投資需求的持續(xù)增長(zhǎng)也促進(jìn)了市場(chǎng)的快速擴(kuò)容。一方面，投資機(jī)構(gòu)的投資需求明顯多元化，投資者為了分散風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)對(duì)大類資產(chǎn)進(jìn)行多元化配置；另一方面，保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)長(zhǎng)期收益資產(chǎn)需求較大，公募REITs的現(xiàn)金流和分紅特性符合其投資要求，因而機(jī)構(gòu)投資者參與公募REITs的積極性也在不斷提高。

從投資者回報(bào)來(lái)看，我國(guó)公募REITs分紅金額逐年增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年、2023年和2024年，全部公募REITs年度累計(jì)分紅合計(jì)分別為7億元、18.46億元、66.14億元和83.87億元。公募REITs成立4年，年度累計(jì)分紅增長(zhǎng)近11倍。

劉玄表示，低利率環(huán)境下，公募REITs憑借其較高的分紅率、適中的風(fēng)險(xiǎn)水平受到市場(chǎng)青睞。較低的利率環(huán)境使投資者對(duì)較低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)需求增加，亦有利于公募REITs的發(fā)行和擴(kuò)容。

助力實(shí)體　底層資產(chǎn)豐富度明顯提升

日前，麗江市旅游開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“麗江旅投”）發(fā)布兩份招標(biāo)公告，標(biāo)志著其文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性籌備階段。根據(jù)麗江旅投公告，公司擬以玉龍雪山作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作，擬發(fā)行規(guī)模不低于25億元。這也意味著，我國(guó)文化旅游領(lǐng)域公募REITs正式迎來(lái)“破冰”。

除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有至少19家5A級(jí)景區(qū)、自然遺產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)公募REITs申報(bào)相關(guān)準(zhǔn)備工作，包括喀斯特景區(qū)、華山景區(qū)、黿頭渚景區(qū)、武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)、黃山景區(qū)、龍門(mén)石窟景區(qū)等。

四年時(shí)間以來(lái)，我國(guó)公募REITs在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，底層資產(chǎn)豐富度實(shí)現(xiàn)了明顯提升，資產(chǎn)類型更趨多元化，從最初的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通、港口等基礎(chǔ)設(shè)施，逐步擴(kuò)展至保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商業(yè)消費(fèi)等多個(gè)領(lǐng)域。

“根據(jù)現(xiàn)行政策分類，目前已上市的公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源發(fā)電、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施共計(jì)七大類。”劉玄表示。在他看來(lái)，后續(xù)七大類資產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的資產(chǎn)類別還有待進(jìn)一步挖掘，同時(shí)試點(diǎn)政策鼓勵(lì)的文旅基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施等也在積極探索之中。另一方面，目前酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚不屬于試點(diǎn)范圍，從境外市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，未來(lái)隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場(chǎng)建設(shè)的推進(jìn)，REITs資產(chǎn)類型也將更為豐富。

“底層資產(chǎn)擴(kuò)容源于政策主動(dòng)引導(dǎo)和市場(chǎng)主體創(chuàng)新的雙重引擎。”田利輝分析稱，對(duì)市場(chǎng)而言，底層資產(chǎn)豐富度提升能夠降低資產(chǎn)相關(guān)性，提高組合風(fēng)險(xiǎn)分散效應(yīng)，吸引保險(xiǎn)、年金等長(zhǎng)期資金入場(chǎng)；對(duì)基建領(lǐng)域，則可助力形成“投資-建設(shè)-盤(pán)活-再投資”閉環(huán)，破解傳統(tǒng)基建融資期限錯(cuò)配難題。

服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)　未來(lái)前景廣闊

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管相較國(guó)際市場(chǎng)，我國(guó)公募REITs在制度建設(shè)和市場(chǎng)交易層面仍存提升空間，但隨著未來(lái)制度的進(jìn)一步優(yōu)化和市場(chǎng)的不斷成熟，我國(guó)公募REITs有望在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大的作用。

“短期來(lái)看，隨著增量資金入市、流動(dòng)性改善、‘錨定規(guī)律’凸顯等生態(tài)體系的完善，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)將日漸成熟。長(zhǎng)期而言，完善REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，優(yōu)化國(guó)資國(guó)土、稅收、會(huì)計(jì)處理等REITs配套政策，將為REITs市場(chǎng)擴(kuò)面提質(zhì)提供長(zhǎng)期動(dòng)力。”談及我國(guó)公募REITs市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展，劉玄表示。

而在田利輝看來(lái)，相較國(guó)際成熟市場(chǎng)，優(yōu)化公募REITs市場(chǎng)需重點(diǎn)突破流動(dòng)性機(jī)制、ESG融合深度和稅制穿透性三方面。當(dāng)前部分產(chǎn)品日均成交不足千萬(wàn)元，可借鑒新加坡引入做市商分層激勵(lì)制度，降低中小投資者交易摩擦。

在田利輝看來(lái)，未來(lái)我國(guó)公募REITs發(fā)展有望呈現(xiàn)擴(kuò)募常態(tài)化、資產(chǎn)科創(chuàng)化和投資國(guó)際化三大主線。2025年預(yù)計(jì)擴(kuò)募項(xiàng)目占比超過(guò)30%，資產(chǎn)重組從“單項(xiàng)目注入”轉(zhuǎn)向“多區(qū)域整合”。而數(shù)據(jù)中心、5G基站等新基建資產(chǎn)將加速上市，技術(shù)密集型REITs權(quán)重有望突破40%。同時(shí)，隨著港股REITs互聯(lián)互通推進(jìn)，外資配置比例或從當(dāng)前的3%升至10%，推動(dòng)估值體系接軌全球。未來(lái)需通過(guò)流動(dòng)性改革、ESG標(biāo)準(zhǔn)化、稅制優(yōu)化筑牢根基，深化公募REITs在現(xiàn)代化基建體系中的樞紐作用。（羅逸姝）